Industrieel en logistiek vastgoed in België: Covid-19 brengt een (logistieke) kettingreactie teweeg

JLL focust op industrieel en logistiek vastgoed in België en maakt de balans op van 2020. De coronacrisis veroorzaakte een schok in de werking van talrijke bedrijven met een hoge marktvraag tot gevolg voornamelijk in de logistieke sector. Trends die al merkbaar waren in de logistieke markt versnelden en brachten een domino-effect teweeg. De markt viel niet stil tijdens de lockdownperiodes, integendeel. Logistieke bevoorradingsketens werden drastisch aangepast en er ontstond een stijgende vraag naar ruimten, vooral voor – al dan niet tijdelijke – bufferstocks en een door e-commerce gewijzigde supply chain. Ook de opname van semi-industriële units in KMO-parken bleef op een hoog peil, ook al viel de opname terug in vergelijking met 2019. Hierna volgt een overzicht:

Globale markt: top 3 van het laatste decennium

Het opnamevolume van industrieel en logistiek vastgoed bereikte in 2020 in totaal 1,99 miljoen m². Dat volume ligt, ondanks de coronacrisis, slechts 5% onder dat van 2019, dat na 2016 het beste jaar van het decennium bijft. Met deze opnamecijfers legt 2020 beslag op de derde plaats in de ranglijst van het laatste decennium. Toch zijn er verschillen tussen de marktsegmenten: zo heeft de logistieke vastgoedmarkt een tweede opeenvolgende topjaar achter de rug, terwijl semi-industrieel vastgoed wat terrein moest prijsgeven.

Logistieke gebruikersmarkt: 6% meer opnamevolume dan in 2019

• Logistiek opnamevolume stijgt nog. Ondanks de coronacrisis en de lockdowns stond de logistieke markt niet stil in 2020. Logistiek vastgoed is een essentieel deel van de logistieke keten. De plotse stijging van online verkopen en de vraag naar bufferstocks bevorderden de vraag naar distributieruimten. Ook de vraag naar een snelle lokale distributie impliceerde een hogere vraag naar grote verdeelcentra en lokale distributieplatforms. In totaal werd in 2020 in België 976.920 m² logistiek vastgoed gehuurd of gekocht. Dat is nog 6% meer dan in 2019 dat een uitstekend jaar was qua opname van logistiek vastgoed.

Vooral de grootste oppervlaktecategorie, die van de grote verdeelcentra van meer dan 20.000 m², maar ook de kleinste oppervlaktecategorieën, tussen 1.000 en 2.500 m², presteerden goed. In deze laatste categorie werden 10 transacties geregistreerd, tegen gemiddeld 3 in de voorgaande vijf jaren. 2020 werd een topjaar dank zij 28 transacties gerealiseerd in het vierde kwartaal, waarvan 6 in de oppervlaktecategorie boven 20.000 m², op een jaartotaal van 69. Niet alle transacties zijn een gevolg van de coronacrisis. Een groot aantal logistieke transacties werden geinitieerd voor de coronacrisis en zonder negatieve impact ervan afgerond. De marktvraag blijft hoog, maar de duurtijd van transacties loopt uit, onder meer door strengere financieringsvoorwaarden en gecompliceerde vergunningstrajecten.

• Markante transacties in 2020. De vijf grootste transacties worden gevormd door vier verhuringen en één aankoop voor eigen gebruik, waarbij JLL telkens als makelaar optrad. De grootste transactie van het jaar betreft een distributiecentrum van 150.000 m² aan het Kluizendok in Gent dat door WDP en Legio Invest ontwikkeld wordt op maat van de retailers X²0, Overstock Home en Overstock Garden. De op één na grootste transactie van het jaar werd getekend door Eutraco en betrof een logistieke opslagruimte op maat van 60.000 m² in Park MG De Hulst te Willebroek, een realisatie van en door MG Real Estate. Eutraco was één van de meest actieve logistiekers op de vastgoedmarkt in 2020, met ook nog twee andere transacties waarbij JLL betrokken was: de huur van 34.000 m² in Tri Access Logistics in Willebroek en de aankoop van 22.000 m² in Sint-Niklaas, waarvan een groot deel voordien reeds gehuurd werd door Eutraco. Een andere actieve marktspeler in 2020 was DPD Belgium met 5 transacties tussen 13.500 m² en 27.000 m² verspreid over Vlaanderen. Eén van hen betreft een unieke ligging langs de Brusselse ring in Vilvoorde. DPD zal er een hypermodern sorteercentrum voor e-commerce in gebruik nemen op basis van een lange termijn huur met Montea. Hiermee zal DPD kunnen beantwoorden aan de stijgende vraag naar duurzame stadsdistributie. Nieuw in België: het sorteercentrum zal twee bouwlagen tellen. In derde positie, Cebeo dat voor eigen rekening een distributiecentrum van 53.800 m² zal bouwen in de industriezone Doornik-West 3 op een grond van 120.000 m² waarbij JLL de aankoop van de grond bemiddelde en Cebeo heeft geadviseerd. Ex aequo op plaats 4 en 5: in Genk-Zuid Logistics werd een bestaand distributiecentrum van KBC Real Estate aansluitend tweemaal 48.900 m² verhuurd aan respectievelijk Eddie Stobart Logistics en aan VAB Fleet Services.

• Historisch lage beschikbaarheid. Het hoge opnamevolume heeft ervoor gezorgd dat de leegstand, die al laag was omwille van de voorkeur van promotoren voor ontwikkelingen op maat, nog verder daalde. De beschikbaarheidsgraad voor heel België schat JLL momenteel op 1,5%, terwijl voor een markt in evenwicht een beschikbaarheidsgraad van 5% wenselijk is. Op de logistieke as Antwerpen-Brussel berekende JLL een leegstand van nauwelijks 1,2%, wat het uiterst moeilijk maakt om grote aanvragen in te vullen.

• Meer speculatieve ontwikkeling. Ontwikkelaars zien de lage beschikbaarheid en de hoge vraag als reden om speculatieve ontwikkelingen op te starten. Een voorbeeld hiervan is het project Ghent Logistic Campus van Groep Heylen, een gefaseerde ontwikkeling van 150.000m² op risico op het bedrijventerrein Rieme-Noord, een trimodale locatie in de haven van Gent. Ook Genk Green Logistics, de herontwikkeling van Ford Genk, wordt in fases speculatief opgeleverd en er zal in totaal 250.000 m² kunnen worden ontwikkeld. Ook de Chinese Lingang Group staat in de startblokken om haar logistiek project van 76.000m² op te starten in de haven van Zeebrugge. Ter vergelijking: in 2020 werd op een totaal ontwikkelingsvolume van 497.000 m² slechts 42.700 m² speculatief opgeleverd. In de laatste vijf jaren werd jaarlijks gemiddeld 436.600 m² ontwikkeld, bijna volledig niet-speculatief. In totaal zijn momenteel 737.000 m² logistieke ruimten in aanbouw of met opleveringsdatum gepland in de komende 12 tot 15 maanden, waarvan een groot aandeel speculatief.

• De huurprijzen stijgen. De ‘prime’ rent of tophuurprijs voor logistiek, die voor de as Antwerpen-Brussel, steeg begin 2020 naar 60 €/m²/jaar, een stijging met 9% t.o.v. 2019. Ook op de as Antwerpen-Gent, waar het opnamevolume 34% hoger lag dan in 2019 en 72% hoger dan het vijfjarig gemiddelde, steeg de huurprijs, van 45 naar 46 €/m²/jaar. Hiermee komt de prime rent voor de logistieke assen Antwerpen-Gent en Antwerpen-Limburg-Luik op hetzelfde niveau. Voor logistiek vastgoed in de Luikse regio bedraagt de tophuurprijs € 48/m²/jaar.

Semi-industrie: daling t.o.v. 2019, maar toch nog meer dan 1 miljoen m² verhuurd en verkocht

• Semi-industrieel vastgoed ondersteund door KMO’s. Met een totale opname van 1.013.700 m² lag het transactievolume in 2020 13% lager dan in 2019, maar het oversteeg wel vlot de kaap van 1 miljoen m². Het transactievolume gaf ook 10% prijs in vergelijking met het vijfjarig gemiddelde. De marktvraag naar KMO-ruimten bleef evenwel hoog in 2020, met een recordaantal van 891 transacties op jaarbasis, een absoluut record en 20% hoger dan in 2019, getuigend van een sterke marktdynamiek.

• De gemiddelde grootte van een transactie daalt licht. De gemiddelde transactie bedroeg 1.100 m² tegenover een 5-jarig gemiddelde van 1.600 m². Enerzijds werd het beslissingsproces in een aantal transacties omwille van de coronacrisis, de lockdown en de daaropvolgende verstrengde financieringsvoorwaarden misschien wat vertraagd of zelfs uitgesteld en anderzijds ligt de gemiddelde grootte van een KMO-unit lager dan die van een grote industriële opslagruimte.

Dit jaar werd geen enkele semi-industriële transactie geregistreerd in de categorie “>20.000 m²”. De oppervlaktecategorie met het grootste opnamevolume was die tussen 2.500 m² en 5.000 m², terwijl de meeste transacties gerealiseerd werden in het segment van minder dan 250 m². De grootste semi-industriële transactie van 2020 was 13.288 m² verhuurd aan Meyvaert in Rijkevorsel. Daarnaast waren er nog 4 transacties boven 10.000 m², twee in Vlaanderen (Antwerpen, Kruisem) en twee in Wallonië (Beaumont en Lessines), twee aankopen voor eigen gebruik gerealiseerd door JLL. Het transactievolume omvat niet de verkoop van de Signify-site te Turnhout omvattend 86.000 m² gebouwen op een terrein van 190.000 m², gezien deze op termijn volledig wordt bestemd voor herontwikkeling. JLL adviseerde Signify in deze transactie.

• Grootste marktactiviteit in Vlaanderen. Vlaamse provincies Oost- en West-Vlaanderen zien hun opnamevolumes stijgen op jaarbasis, tot respectievelijk 158.000 m² (+4%) en 110.000 m² (+31%). Ook de provincie Luik laat met meer dan 65.000 m² in 2020 een opnamevolume optekenen dat 10% hoger ligt dan in 2019. Alle andere provincies zagen hun transactievolumes dalen op jaarbasis. Veruit het grootste transactievolume werd gerealiseerd in de provincie Antwerpen, bijna 330.000 m² (-9%).

Investeringen: torenhoge vraag naar logistiek, maar gering aanbod

• Het investeringsvolume is veruit het hoogste jaarvolume ooit geregistreerd. In totaal werd in 2020 € 777 miljoen geïnvesteerd in industrieel en logistiek vastgoed in België. Daarvan zijn € 630 miljoen rechtstreekse investeringen in vastgoed en € 145 miljoen investeringen via joint ventures of participaties, zoals Van Wellen die een deel van het patrimonium van Van Moer Logistics aankoopt via sale en rent-back en Ethias dat investeert in 7 bestaande sites van Weerts Group en mee toekomstige projecten zal financieren. Het investeringsvolume is veruit het hoogste jaarvolume ooit geregistreerd. Tot nu toe was het record voor het jaar 2015, toen € 540 miljoen geïnvesteerd werd in Belgisch semi-industrieel en logistiek vastgoed.

• De grootste transactie van het jaar 2020 was de verkoop van een logistieke portefeuille van AG Real Estate aan Prologis voor € 127 miljoen, een transactie waarbij JLL optrad voor de verkoper. Daarnaast werden de units van Eutraco en van PostNL in logistiek park De Hulst te Willebroek verkocht aan CBRE Global Investors voor € 79 miljoen. Dezelfde investeerder kocht ook het recente distributiecentrum van Casa in Olen voor € 56 miljoen. Daarnaast werd ook een hangar met logistieke ruimten en onderhoudswerkplaats op de militaire luchthaven van Melsbroek verhuurd op lange termijn aan het Ministerie van Defensie aangekocht door AG Real Estate voor €49,6 miljoen.

• Interesse voor logistiek stijgt. Net zoals in de rest van Europa is de interesse van institutionele investeerders en fondsenbeheerders voor logistiek vastgoed nog verder stijgende. De vraag, zowel van binnen- als van buitenlandse investeerders, overstijgt dan ook ruimschoots het aanbod. Gezien de enorme vraag daalden de prime yields of toplocaties voor logistieke ruimten met 40 basispunten op jaarbasis, naar momenteel 4,50%. Omwille van het onevenwicht tussen de grote interesse van investeerders voor de activaklasse enerzijds en het geringe aanbod anderzijds, blijft de trend voor de prime yield voor 2021 nog neerwaarts. Het is niet uitgesloten dat transacties worden afgesloten onder de 4%, zoals in onze buurlanden reeds het geval is.