Bijna de helft van 400 bevraagde logistiek verantwoordelijken zegt dat een gebrek aan operationele opslagcapaciteit hun bedrijf al klanten, orders of omzet heeft gekost. Tegelijk staat er in België opnieuw meer logistieke ruimte leeg. Dat is minder tegenstrijdig dan het lijkt: de markt kampt vooral met een mismatch tussen beschikbare vierkante meters en de ruimte die bedrijven op het juiste moment, op de juiste plaats en met de juiste kwaliteit nodig hebben.
Heeft België te weinig magazijnruimte of juist te veel? Twee recente datasets lijken op het eerste gezicht een tegengesteld antwoord te geven.
Een i-Vox-onderzoek in opdracht van opslagspecialist Merak bij 400 logistiek verantwoordelijken stelt dat 46% van de bedrijven met een eigen magazijn of fysieke voorraad het afgelopen jaar orders, klanten of omzet moest weigeren omdat tijdelijk onvoldoende operationele opslagcapaciteit beschikbaar was. Eén op de zes zou daar maandelijks of structureel mee te maken hebben.
De Belgische vastgoedmarkt vertelt ondertussen een ander verhaal. CBRE ziet de leegstand in logistiek vastgoed licht oplopen en vervolgens stabiliseren. Grote logistieke dienstverleners zijn bovendien nog capaciteit aan het optimaliseren die ze tijdens de expansiejaren na corona innamen. Cushman & Wakefield registreerde in het tweede kwartaal van 2026 slechts zestien grote logistieke transacties, samen goed voor 137.000 m².
De conclusie is echter niet dat één van beide beelden fout is. Ze meten iets anders.
Beschikbare vierkante meters zijn niet hetzelfde als bruikbare capaciteit
Een leegstaand warehouse in Henegouwen lost geen piekprobleem op bij een bedrijf dat volgende maand extra pallets moet onderbrengen in de regio Antwerpen. Een grote logistieke hal is evenmin automatisch geschikt voor een kmo die tijdelijk enkele honderden vierkante meters zoekt. En oudere gebouwen voldoen niet altijd aan de eisen voor automatisering, energievoorziening, vrije hoogte, laadkades, temperatuurbeheersing of specifieke goederen.
Dat verschil is ook zichtbaar in de vastgoedcijfers. CBRE spreekt voor de eerste helft van 2026 over een markt op twee snelheden. De vraag naar semi-industriële ruimte bleef sterk, vooral bij kmo’s en bedrijven die flexibele operationele ruimte zoeken. De grote logistieke markt vertraagde juist doordat 3PL’s bestaande capaciteit consolideren.
De beschikbare ruimte komt volgens CBRE bovendien vooral uit bestaande gebouwen en onderverhuur, niet uit een golf van nieuwe speculatieve warehouses. Nieuwe projecten worden voorzichtiger ontwikkeld en zijn doorgaans gekoppeld aan een concrete gebruiker.
Het onderzoek legt nog een tweede paradox bloot
De cijfers van Merak worden interessanter wanneer ze naast elkaar worden gelegd. Terwijl 46% zegt al commerciële gevolgen van onvoldoende capaciteit te hebben ondervonden, geeft 83% aan dat een deel van de bestaande opslagruimte niet efficiënt wordt benut. Bij 31% zou 11 tot 20% van de capaciteit inefficiënt worden gebruikt; bij 17% gaat het volgens de respondenten om meer dan een vijfde.
Ruimtegebrek betekent daardoor niet noodzakelijk dat een bedrijf fysiek geen vierkante meters meer heeft. De beschikbare ruimte kan op het verkeerde moment vol staan met traag roterende voorraad, slecht zijn ingericht of niet snel genoeg kunnen meebewegen met seizoenspieken.
Dat past ook bij een andere uitkomst uit het onderzoek: 45% van de respondenten zegt sinds de coronacrisis en de daaropvolgende geopolitieke spanningen bewust grotere voorraden te hebben aangelegd. Bij 18% zijn die buffers structureel groter geworden. Meer veiligheidsvoorraad verhoogt de veerkracht van een supply chain, maar gebruikt tegelijk capaciteit die vroeger beschikbaar was om pieken op te vangen.
Ook de bron van het onderzoek verdient nuance
De enquête werd uitgevoerd door i-Vox, maar in opdracht van Merak. Dat bedrijf verkoopt zelf flexibele goederenopslag en heeft dus een rechtstreeks commercieel belang bij de vraag naar externe opslagcapaciteit. De percentages mogen daarom niet worden gelezen als een onafhankelijke meting van de totale Belgische magazijnmarkt.
Dat maakt de resultaten niet waardeloos. Het gaat om 400 logistiek verantwoordelijken en de antwoorden geven een bruikbaar beeld van de operationele problemen die bedrijven zelf rapporteren. Maar voor de vraag of België fysiek te weinig magazijnruimte heeft, zijn onafhankelijke vastgoedcijfers noodzakelijk.
Die cijfers ondersteunen geen verhaal van een algemeen nationaal tekort. Eind 2025 lag de Belgische logistieke leegstand volgens CBRE net onder 5%. In de eerste helft van 2026 liep de beschikbaarheid licht op en stabiliseerde ze. Prime huren bleven tegelijk stabiel, terwijl nauwelijks speculatief nieuw aanbod wordt gebouwd. Dat wijst eerder op consolidatie dan op structureel overaanbod.
De regionale verschillen blijven groot. Logistiek.be schreef recent bijvoorbeeld over een cross-dockterminal in Turnhout, waar investeerder Realterm voor de lokale logistieke deelmarkt een leegstand van minder dan 1% noemt. Dat cijfer komt van de investeerder zelf, maar illustreert waarom een Belgisch gemiddelde weinig zegt over de ruimte die op één concrete corridor beschikbaar is.
De markt draait tegelijk met capaciteit over én capaciteit tekort
Dat lijkt de belangrijkste conclusie. Aan de ene kant hebben sommige grote logistieke gebruikers nog ruimte uit eerdere expansiejaren te verwerken. Aan de andere kant zoeken kmo’s en operationele gebruikers flexibele, goed gelegen en technisch geschikte ruimte. De ene capaciteit kan de andere niet zomaar vervangen.
Daar komt kwaliteit bovenop. In een eerder artikel over de nieuwe Arvato-campus van 90.000 m² zagen we al dat gebruikers selectiever worden: energieprestaties, automatiseringsmogelijkheden en flexibiliteit wegen steeds zwaarder in vastgoedbeslissingen. Ook bij ontwikkelaars zoals VGP blijft de bezettingsgraad van moderne logistieke gebouwen hoog.
Voor bedrijven met ruimteproblemen is ‘meer magazijn bouwen’ daardoor niet automatisch het eerste antwoord. Voorraadbeleid, magazijninrichting, rotatie, tijdelijke externe capaciteit en de mogelijkheid om pieken flexibel op te vangen horen in dezelfde analyse.
De Belgische magazijnmarkt heeft dus niet simpelweg te weinig of te veel ruimte. Het knelpunt verschuift naar passende capaciteit: ruimte die beschikbaar is waar en wanneer ze nodig is, tegen een bruikbare looptijd en met de operationele eigenschappen die de goederenstroom vereist.