Naar jaarlijkse gewoonte publiceert vastgoedmakelaar Jones Lang Lasalle een overzicht van de jaarcijfers betreffende de industriële en logistieke vastgoedmarkt. We bespreken hun opmerkingen op het vlak van logistiek vastgoed.
Opname 2018
Begin december 2018 had JLL in totaal 67 logistieke transacties geregistreerd.Het aantal transacties is het hoogste aantal dat in één kalenderjaar geregistreerd werd na de crisis van 2008. Tegen eind 2018 verwacht JJL dat dit neerkomt op een volume van 825.000 m². Vooral het tweede deel van het jaar was sterk.
Ongeveer 59% van dit volume was verhuur tegen 41% voor aankopen voor eigen gebruik. Dat is een omgekeerde tendens in vergelijking met 2017 en toont dat er weer meer gekozen wordt voor huurtransacties.
De as Antwerpen-Brussel kon opnieuw op het grootste transactievolume rekenen. Maar liefst 35% van het totale volume wordt hier naartoe getrokken. De belangrijkste reden voor dit hoge transactievolume is de onmiddellijke beschikbaarheid van bestaande gebouwen op de verhuurmarkt. Zo werden grote projecten verwezenlijkt op het Kersdonk Logistics Centre (Willebroek) en de transportzone in Meer.
Op de logistieke as E313 en op de Waalse as werd telkens meer dan 150.000 m² opgenomen dit jaar. Langs de E313 wordt de Nike Logistics Campus in Ham uitgebreid met 45.000 m² , in Tongeren wordt 36.000 m² ontwikkeld op maat voor Soprema en in Genk werd in Genk-Zuid Logistics een unit van 20.000 m² verhuurd aan Eddie Stobart.Op de Waalse as te Ghlininvesteren zowel Tailor Made Logistics als Jost Logistics in een nieuwbouw van 20.000 m². Trafic huurde een project op maat van 15.600 m² in Heppignies, een transactie bemiddeld door JLL. Voor de Waalse as betekent het totale volume van 2018 bijna een verdriedubbeling in vergelijking met het vijfjarig gemiddelde.
Projecten
Slechts 22.400 m² werd speculatief opgeleverd in 2018 (het betreft een nieuwbouw te Boom door Goodman) op een totaal van ongeveer 510.000 m² nieuwe logistieke ruimten in België. Voor 2019 is reeds 263.000 m² in aanbouw, volledig niet-speculatief, waarvan 82% aankopen voor eigen gebruik en 18% voorverhuringen. Beschikbare gronden zijn erg schaars met als gevolg dat grondprijzen opwaartse druk staan. In 2018 steeg de ‘prime land price’, de topprijs voor de beste gronden op de beste locaties, overal in het land tussen 6% en 20% naargelang de exacte locatie.
Ontwikkelaars opteren doorgaans voor grondposities op multimodale liggingen, waarbij toekomstige gebruikers kunnen kiezen voor vervoer via de weg, de trein of per schip. Gebouwen worden niet op risico maar enkel op maat van de gebruiker ontwikkeld.
Huurprijzen
De ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed geldt voor de periferie rond Brussel en bleef in 2018 stabiel op €55/m²/jaar. Ook op de andere logistieke assen bleven de tophuurprijzen ongewijzigd. Daar variëren tophuurprijzen van €43 per m² per jaar in alle Waalse provincies over € 46 per m² per jaar op de as Antwerpen-Limburg tot €48 per m² per jaar in regio Antwerpen. De huurprijzen bleven stabiel, maar er werden dit jaar, gezien de tijdelijk gestegen leegstand op de as Antwerpen–Brussel, beperkte huurvrije perioden toegekend. Intussen is de leegstandsgraad tussen Brussel en Antwerpen teruggeschroefd naar nauwelijks 2%.
- Trends en perspectieven
De markt nam een trage start in 2018 maar de tweede jaarhelft compenseerde die vertraging ruimschoots. In de komende jaren zal het opnamevolume ondersteund worden door de geplande ontwikkelingen door grote Chinese logistieke operatoren. Zo heeft Cainiao , de logistieke dochter van Alibaba een grondpositie van 22 ha ingenomen op Liège Airport. JLL schat dat deze operatie 130.000 m² nieuwe logistieke ruimte zal genereren. In de haven van Zeebrugge heeft zeer recent Lingang Group een grondpositie verworven van ± 30 ha waar in de komende jaren een grote logistieke hub zal ontwikkeld worden die gericht zal zijn op de handel tussen Europa en China. Deze grote projecten bevestigen het belang van onze zeehavens, binnenvaart en cargo luchthavens in de keuze bij het inplanten van grote logistieke operaties.
JLL ervaart het gebrek aan grote terreinen voor logistiek uitgerust met de nodige infrastructuur als een rem op het opnamevolume. De beschikbaarheid van logistieke zones die goed ontsloten zijn via waterweg, trein en weg zijn immers uiterst belangrijk voor het realiseren van nieuwe logistieke activiteiten. Logistieke operatoren hanteren meer en meer een synchromodale strategie voor hun distributiecentra wat toelaat om de goederen optimaal via verschillende transportmodi te vervoeren.
Daarnaast verwacht JLL dat logistieke gebouwen in verandering zijn dankzij nieuwe technologie en verregaande automatisering. De nieuwe technologieën hebben een impact op de vorm en de inrichting van het gebouw, zoals meer hoogbouw voor logistiek, meer stockage op verschillende niveaus en een nieuwe layout voor cross-dock gebouwen.
De beschikbaarheidsgraad in logistiek blijft historisch laag en bedraagt nationaal minder dan 3,5%.