JLL maakt de voorlopige balans op van de industriële en logistieke vastgoedmarkt anno 2021, met een focus op Vlaanderen. Met nog vier maanden te gaan, ziet het ernaar uit dat de markt in 2021 opnieuw uitstekende resultaten zal neerzetten. Vooral semi-industrieel vastgoed presteert uitstekend tot dusver dit jaar. Voor logistiek zitten nog een aantal transacties in de pijplijn en worden eveneens goede jaarresultaten verwacht.
Opnieuw hoog opnamevolume in 2021
Begin september was er in industriële en logistieke panden in Vlaanderen 917.000 m² verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt nog 6% onder het volume dat vorig jaar aan het eind van het derde trimester op de teller stond, maar dat zal naar verwachting in de maand september aangevuld worden waardoor een evenaring van het goede resultaat van vorig jaar bereikbaar blijft. Drie kwart van het totale transactievolume dat dit jaar in België geregistreerd werd, betrof gebouwen in Vlaanderen, een iets kleiner marktaandeel dan in de voorgaande vijf jaren (78%). De reden hiervoor is de lage beschikbaarheid aan industriële ruimten die bedrijven noopt tot uitwijken naar andere regio’s.
Minder transacties op de as Antwerpen-Brussel
Begin september waren er 28 logistieke transacties genoteerd in Vlaanderen, 71% van het totaal van 39 transacties geregistreerd in heel België, voor een totaal transactievolume van bijna 333.000 m². De as E313 Antwerpen-Limburg-Luik presteerde 32% beter dan gemiddeld in de vijf voorgaande jaren, met een transactievolume van 154.000m² in 8 transacties. Op de assen Antwerpen-Brussel en Antwerpen-Gent werden tot dusver dit jaar minder transacties geregistreerd dan in de vijf voorgaande jaren, met transactievolumes die respectievelijk 60% en 30% onder het vijfjarig gemiddelde lagen. De vraag naar logistieke ruimten blijft op deze assen weliswaar hoog, maar de lage beschikbaarheid remt de marktactiviteit af.
De grootste transactie van het jaar tot dusver is de verkoop van een logistiek gebouw van 33.500 m² door Gosselin in Schoten. Connect+ Group, Eltra en Van Moer Logistics huurden in totaal
50.000 m² in Ghent Logistic Campus in Evergem. Daarnaast huurde bottelarij Konings 27.700 m² logistieke ruimte in Ham. Eddie Stobart Logistics huurde 25.000 m² in Genk Green Logistics en in de industriezone van Tongeren huurde XPO Logistics recent 20.000 m².
De huurprijzen stijgen
Als gevolg van het onevenwicht tussen vraag en aanbod en de stijgende grond- en bouwkost zijn de ‘prime’ rents of tophuurprijzen voor industrieel en logistiek vastgoed begin 2021 gestegen. De hoogste huurprijzen voor logistieke ruimten in Vlaanderen zijn die in de Antwerpse regio, waar vraagprijzen van €45 tot €50 per m² per jaar gelden. In regio Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van €44 tot €48 per m² per jaar.
Investeringen
De vraag naar investeringen in logistiek vastgoed is hoog, maar het gebrek aan aanbod en aan speculatieve ontwikkeling remt de transactievolumes af. Prime yields zijn onder druk van de grote vraag, net zoals elders in Europa, verder gedaald. De huidige prime yield voor logistiek vastgoed in Antwerpen bedraagt 3,85% en 4,10% in andere logistieke zones in Vlaanderen, met verder neerwaarts potentieel.